Inflasi adalah fenomena ekonomi yang tidak dapat dihindari dalam siklus keuangan suatu negara. Ketika harga-harga barang dan jasa mengalami kenaikan secara umum dan terus-menerus, daya beli masyarakat tergerus dan berbagai sektor ekonomi terpengaruh. Salah satu sektor yang paling merasakan dampaknya adalah sektor properti—khususnya harga rumah dan apartemen.

Kenaikan harga properti sering kali berjalan seiring dengan laju inflasi, dan bahkan dalam beberapa kasus melampauinya. Hal ini menimbulkan tantangan besar bagi calon pembeli rumah, investor, maupun pengembang. Dalam artikel ini, kita akan membedah bagaimana inflasi berdampak pada harga rumah dan apartemen, menyimak analisis para ahli, serta mempelajari prediksi jangka menengah hingga panjang dari pasar properti Indonesia.

Pengertian Inflasi dan Kaitannya dengan Properti

Secara sederhana, inflasi terjadi ketika jumlah uang yang beredar di masyarakat lebih banyak dibandingkan dengan ketersediaan barang dan jasa. Dalam konteks sektor properti, inflasi mempengaruhi harga rumah dan apartemen melalui berbagai saluran:

• Kenaikan harga bahan bangunan seperti semen, baja, dan kayu.
• Biaya tenaga kerja yang meningkat mengikuti standar upah minimum.
• Kenaikan suku bunga kredit, yang membuat cicilan rumah menjadi lebih mahal.
• Biaya logistik dan transportasi, terutama ketika inflasi juga dipicu oleh lonjakan harga energi dan bahan bakar.

Dengan demikian, harga rumah dan apartemen bukan hanya dipengaruhi oleh permintaan pasar, tetapi juga oleh struktur biaya yang terpengaruh inflasi.

Dampak Inflasi Terhadap Harga Rumah

1. Kenaikan Biaya Konstruksi

Salah satu efek paling langsung dari inflasi adalah naiknya biaya konstruksi. Ketika harga bahan baku seperti semen, besi beton, kaca, keramik, dan lain-lain meningkat, pengembang harus menyesuaikan harga jual untuk menutup biaya tersebut. Data dari BPS (Badan Pusat Statistik) mencatat bahwa indeks harga bahan bangunan meningkat signifikan selama masa inflasi tinggi, terutama pascapandemi COVID-19.

2. Harga Tanah Melonjak

Selain bahan bangunan, inflasi juga berdampak pada harga tanah—komponen utama dalam pembangunan properti. Di kawasan-kawasan strategis, harga tanah bisa naik lebih dari 10% per tahun, yang secara otomatis menaikkan harga rumah tapak maupun apartemen.

3. Suku Bunga Kredit KPR Naik

Bank Indonesia biasanya menaikkan suku bunga acuan (BI Rate) sebagai langkah untuk meredam inflasi. Namun, hal ini berimbas pada suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Kenaikan bunga membuat cicilan rumah lebih mahal, yang menurunkan daya beli masyarakat dan bisa memperlambat penjualan properti.

4. Permintaan Beralih ke Hunian Sekunder

Saat harga rumah baru melonjak, sebagian masyarakat mulai mencari alternatif hunian sekunder (second-hand). Namun, ini juga mendorong harga rumah bekas naik, menciptakan efek domino dalam pasar perumahan secara keseluruhan.

Dampak Inflasi Terhadap Harga Apartemen

1. Kenaikan Biaya Pengembangan Vertikal

Apartemen, sebagai hunian vertikal, memiliki tantangan tambahan dalam era inflasi. Kenaikan harga lift, sistem HVAC (pendingin dan ventilasi), panel listrik, dan perlengkapan interior modern turut memicu lonjakan harga jual per unit.

2. Dampak Terhadap Biaya Pemeliharaan

Selain harga jual, inflasi juga berdampak pada biaya pemeliharaan gedung apartemen (service charge). Pengelola terpaksa menaikkan iuran bulanan karena naiknya tarif listrik, air, gaji karyawan, dan perawatan fasilitas.

3. Preferensi Investor Berubah

Inflasi yang tinggi mendorong investor untuk lebih selektif. Mereka lebih cenderung memilih apartemen di lokasi premium yang memiliki potensi sewa tinggi, sehingga properti di daerah pinggiran atau non-prime mulai kehilangan daya saing.

4. Pergeseran Pasar Sewa

Ketika harga beli apartemen naik dan suku bunga tinggi, sebagian masyarakat beralih ke sistem sewa. Akibatnya, tarif sewa apartemen pun ikut terdorong naik, meskipun tidak sebanding dengan kenaikan harga beli.

Analisis Para Ahli Properti: Tren Saat Ini dan Respons Pengembang

1. Ali Tranghanda – CEO Indonesia Property Watch

Menurut Ali Tranghanda, inflasi saat ini mendorong pergeseran minat dari rumah tapak ke apartemen kelas menengah di kawasan transit-oriented development (TOD). Pasar lebih memilih hunian yang terjangkau namun dekat pusat kota dan moda transportasi massal.

2. Paulus Totok Lusida – Ketua Umum REI

Totok menyatakan bahwa pengembang harus lebih kreatif dan efisien. Dalam menghadapi inflasi, banyak pengembang mulai menggunakan bahan lokal dan sistem modular untuk menekan biaya. Selain itu, strategi penjualan berubah dengan menggencarkan insentif, DP rendah, dan kolaborasi dengan fintech.

3. Ferry Salanto – Senior Associate Director Colliers Indonesia

Ferry menjelaskan bahwa pasar apartemen akan stagnan dalam jangka pendek, tetapi akan rebound dalam 2-3 tahun mendatang ketika inflasi mulai stabil dan daya beli kembali pulih. Sektor sewa jangka pendek dan co-living juga mengalami peningkatan sebagai respons terhadap perubahan gaya hidup urban.

Prediksi Pasar Properti 2025–2030: Peluang di Tengah Ketidakpastian

1. Harga Properti Akan Tetap Naik, Tapi Melambat

Meskipun inflasi mendorong harga naik, pertumbuhan harga diperkirakan tidak akan secepat tahun-tahun sebelumnya. Kenaikan akan lebih selektif dan terjadi di lokasi strategis saja.

2. Sektor Rumah Subsidi Masih Jadi Primadona

Pemerintah melalui program FLPP dan Tapera diperkirakan akan tetap menopang segmen MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah). Program subsidi bunga akan menjaga daya beli masyarakat kelas bawah di tengah tekanan inflasi.

3. Inovasi Digital dan Green Building Akan Jadi Penentu

Untuk mengurangi biaya dan menarik pasar, pengembang akan mengandalkan teknologi digital seperti e-commerce properti, virtual tour, dan pembayaran digital. Bangunan ramah lingkungan yang hemat energi juga akan semakin diminati karena menekan biaya operasional jangka panjang.

4. Peran Investor Asing Akan Menguat

Inflasi dan depresiasi rupiah dapat membuka peluang bagi investor asing yang memiliki dana dalam mata uang kuat (USD, EUR, SGD). Mereka cenderung masuk ke pasar properti premium dan kawasan pariwisata seperti Bali dan Batam.

Strategi Bagi Konsumen dan Investor di Era Inflasi

1. Konsumen: Beli Sekarang atau Nanti?

Bagi end-user, membeli rumah secepat mungkin bisa menjadi strategi yang tepat sebelum harga makin naik. Jika menunggu terlalu lama, harga rumah bisa semakin tidak terjangkau, terutama jika suku bunga KPR terus naik.

2. Investor: Pilih Properti dengan Potensi Sewa

Investor disarankan memilih properti yang memiliki potensi pendapatan sewa tinggi, seperti apartemen di kawasan CBD atau properti komersial di pusat kota. Ini akan membantu menjaga arus kas positif meskipun harga properti fluktuatif.

3. Pengembang: Fokus pada Efisiensi dan Segmen yang Tepat

Pengembang perlu menyesuaikan model bisnis dan fokus pada segmen pasar yang masih resilient, seperti rumah tapak sederhana dan apartemen menengah. Efisiensi desain, material lokal, dan kemitraan strategis menjadi kunci.

Kesimpulan: Antara Tantangan dan Adaptasi

Inflasi adalah kenyataan ekonomi yang tak bisa dihindari, dan sektor properti menjadi salah satu yang paling sensitif terhadap fluktuasinya. Kenaikan harga rumah dan apartemen merupakan hasil gabungan dari berbagai faktor, termasuk biaya bahan bangunan, suku bunga, dan ekspektasi pasar.

Meski demikian, sektor properti Indonesia menunjukkan ketahanan dan kemampuan beradaptasi. Baik pengembang, investor, maupun konsumen kini dituntut untuk lebih cermat membaca pasar, mengambil keputusan berbasis data, dan memanfaatkan teknologi sebagai alat bantu.

Inflasi mungkin menekan dalam jangka pendek, tetapi di sisi lain, ia juga membuka peluang bagi mereka yang bisa melihat ke depan. Dalam dunia properti, setiap tantangan adalah potensi untuk tumbuh—asal strategi dijalankan dengan cermat dan berkelanjutan.