Dalam dunia properti di Indonesia, status legalitas bangunan menjadi aspek yang tidak bisa diabaikan. Salah satu dokumen terpenting yang membuktikan legalitas sebuah bangunan adalah Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Meski dalam beberapa tahun terakhir pemerintah mulai menerapkan sistem perizinan baru seperti Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), namun pemahaman tentang IMB tetap penting karena masih banyak bangunan lama yang mengacu pada aturan sebelumnya, dan banyak masyarakat yang masih menyebut PBG sebagai IMB secara umum.

IMB bukan sekadar lembaran kertas administratif, melainkan dokumen legal yang menentukan apakah sebuah bangunan didirikan sesuai dengan peraturan tata ruang, keselamatan, fungsi, dan estetika yang berlaku. Tanpa IMB, rumah bisa dianggap sebagai bangunan ilegal—dan ini akan menyulitkan dalam proses renovasi, transaksi jual beli, bahkan pengajuan Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Artikel ini akan membahas secara komprehensif mengenai:

• Apa itu IMB dan bagaimana kedudukannya dalam sistem hukum Indonesia
• Mengapa IMB penting untuk keabsahan rumah
• Fungsi IMB dalam renovasi dan pembangunan ulang
• Peran IMB dalam transaksi jual beli properti
• Risiko memiliki rumah tanpa IMB
• Perkembangan terbaru: Peralihan dari IMB ke PBG
• Cara mengurus IMB atau PBG secara legal
• Tips menghindari masalah hukum akibat ketiadaan IMB

---

1. Apa Itu IMB?

IMB atau Izin Mendirikan Bangunan adalah izin resmi dari pemerintah daerah setempat yang menyatakan bahwa suatu bangunan telah dirancang dan akan dibangun sesuai dengan peruntukan tata ruang, keselamatan, estetika, dan ketentuan teknis lainnya.

Dasar hukum dari IMB tercantum dalam:

• Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
• Peraturan Daerah masing-masing kota atau kabupaten

Pada tahun 2021, melalui Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 sebagai turunan dari UU Cipta Kerja, istilah IMB secara resmi diubah menjadi Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). Namun demikian, bangunan yang memiliki IMB sebelum peraturan tersebut tetap dianggap sah dan berlaku, sehingga relevansi IMB masih sangat tinggi, terutama pada bangunan lama.

---

2. Pentingnya IMB untuk Legalitas Rumah

Memiliki IMB memberikan kepastian hukum bahwa rumah Anda dibangun secara sah dan sesuai peruntukan. Dalam konteks hukum pertanahan dan properti, IMB adalah pelengkap dari sertifikat tanah yang membuktikan hak atas lahan. Jika sertifikat tanah menunjukkan siapa yang memiliki lahan, maka IMB menunjukkan apa yang berdiri di atasnya dan bagaimana bangunan itu boleh digunakan.

Tanpa IMB:

• Bangunan dianggap tidak sah secara hukum
• Rentan terhadap sanksi administratif seperti pembongkaran
• Tidak bisa digunakan sebagai jaminan kredit
• Tidak dapat diasuransikan
• Sulit diperjualbelikan secara resmi

---

3. Fungsi IMB Dalam Renovasi Dan Perluasan Rumah

Banyak pemilik rumah yang menganggap renovasi ringan tidak perlu IMB. Ini keliru. Menurut peraturan, setiap perubahan bentuk, fungsi, dan struktur bangunan yang signifikan memerlukan pembaruan atau perubahan IMB.

Contoh renovasi yang memerlukan IMB:

• Menambah lantai baru
• Mengubah struktur atap
• Membuat basement atau gudang bawah tanah
• Mengubah fasad secara signifikan

IMB (atau PBG) memastikan renovasi yang Anda lakukan:

• Tidak membahayakan struktur bangunan
• Tidak melanggar garis sempadan bangunan
• Tidak mengganggu lingkungan sekitar
• Sesuai dengan rencana tata kota

Renovasi tanpa IMB bisa berujung pada penghentian proyek oleh Satpol PP, penyegelan, atau bahkan pembongkaran paksa.

---

4. IMB dan Proses Jual Beli Properti

Dalam transaksi properti, IMB adalah dokumen wajib yang diminta oleh notaris dan pihak bank. Pembeli akan memeriksa legalitas rumah melalui dokumen seperti:

• Sertifikat Hak Milik atau Hak Guna Bangunan
• Izin Mendirikan Bangunan
• Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir
• Bukti pembayaran IMB jika sudah lunas

Jika rumah tidak memiliki IMB:

• Pembeli cenderung batal atau menawar harga lebih rendah
• Bank menolak pengajuan KPR
• Notaris enggan memproses AJB karena dianggap cacat hukum

Artinya, tanpa IMB, rumah sulit dijual secara formal dan nilainya berkurang di mata pasar.

---

5. Risiko Memiliki Rumah Tanpa IMB

Risiko hukum dan administratif sangat besar bagi rumah tanpa IMB, di antaranya:

• Denda administratif dari pemerintah daerah
• Penyegelan atau pembongkaran paksa
• Tidak mendapat perlindungan hukum jika ada sengketa
• Sulit dijadikan jaminan pinjaman
• Sulit mendapatkan asuransi rumah
• Nilai jual yang rendah dan terbatas pada pembeli tertentu

Selain itu, rumah tanpa IMB lebih rentan terhadap konflik seperti klaim tumpang tindih lahan, pelanggaran tata ruang, hingga sengketa warisan.

---

6. Peralihan IMB ke PBG: Apa Yang Berubah?

Sejak tahun 2021, pemerintah menghapus sistem IMB dan menggantinya dengan PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) sebagai bagian dari reformasi birokrasi dan digitalisasi perizinan.

Perbedaan utama antara IMB dan PBG:

Aspek	IMB	PBG
Pendekatan	Izin sebelum membangun	Persetujuan desain bangunan
Dasar hukum	UU Bangunan Gedung 2002	UU Cipta Kerja 2020 & PP 16/2021
Format	Manual dan cetak	Elektronik dan digital
Sistem	Bervariasi di setiap daerah	Terintegrasi secara nasional (SIMBG)

Meskipun berbeda nama, fungsi PBG tetap sama dengan IMB: memberikan legitimasi bahwa rumah Anda dibangun secara legal.

---

7. Cara Mengurus IMB/PBG Secara Resmi

Jika rumah Anda belum memiliki IMB, atau ingin mengurus PBG untuk bangunan baru atau renovasi, berikut langkah-langkah umumnya:

a. Siapkan Dokumen

• Sertifikat tanah (SHM atau HGB)
• KTP dan NPWP pemilik
• Surat kuasa (jika dikuasakan)
• Gambar rencana arsitektur bangunan
• Site plan dan denah bangunan
• Bukti pembayaran PBB

b. Daftar Melalui Sistem Informasi Bangunan Gedung (SIMBG)

Kunjungi situs resmi SIMBG (simbg.pu.go.id) dan ajukan permohonan sesuai lokasi properti.

c. Verifikasi dan Peninjauan

Tim teknis dari Dinas Cipta Karya atau sejenisnya akan meninjau lokasi dan gambar teknis bangunan.

d. Pembayaran Retribusi

Besaran retribusi berbeda-beda tergantung luas bangunan, lokasi, dan klasifikasi zona.

e. Terbitnya Dokumen IMB/PBG

Setelah lolos evaluasi dan pembayaran, dokumen IMB/PBG akan dikeluarkan dalam bentuk elektronik.

---

8. Tips Menghindari Masalah Hukum Akibat Tidak Ada IMB

• Selalu cek kelengkapan dokumen saat membeli rumah, khususnya pada properti second-hand.
• Pastikan IMB sudah sesuai dengan bangunan yang berdiri. Banyak IMB yang tidak diperbarui meski bangunan telah direnovasi total.
• Gunakan jasa arsitek atau konsultan bersertifikat untuk menggambar rencana bangunan yang sesuai dengan ketentuan perizinan.
• Konsultasikan dengan notaris atau pengacara properti sebelum menandatangani dokumen jual beli.

---

Kesimpulan: IMB adalah Pilar Legalitas Rumah Anda

IMB atau dokumen penggantinya (PBG) bukan sekadar formalitas birokrasi. Ia adalah dokumen utama yang memastikan rumah Anda berdiri secara sah, aman, dan dapat dipertanggungjawabkan secara hukum. Tanpa IMB, rumah Anda hanya sekedar bangunan fisik tanpa pengakuan resmi dari negara.

Bagi Anda yang sedang merencanakan pembelian, pembangunan, atau renovasi rumah, pastikan semua izin sudah diurus dengan benar. Legalitas properti adalah fondasi utama bagi kenyamanan dan keamanan investasi jangka panjang.

Jika Anda membutuhkan daftar persyaratan PBG terbaru atau contoh gambar rencana untuk pengajuan, saya siap bantu menyediakannya.