Jual beli properti merupakan salah satu transaksi yang bernilai tinggi dan menyangkut hak kepemilikan yang harus diakui secara hukum. Oleh karena itu, transaksi semacam ini tidak dapat dilakukan sembarangan tanpa mengikuti prosedur legal yang ditetapkan. Untuk menjamin keabsahan transaksi dan mencegah sengketa di masa depan, pemerintah Indonesia mewajibkan bahwa setiap transaksi jual beli properti harus melibatkan Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Keterlibatan Notaris dan PPAT bukan hanya bersifat administratif, tetapi merupakan bagian penting dari perlindungan hukum, validasi dokumen, hingga pengawasan terhadap keabsahan peralihan hak. Dengan prosedur ini, para pihak yang terlibat dalam transaksi properti—baik penjual maupun pembeli—diberikan jaminan hukum yang lebih pasti dan aman.

Artikel ini akan membahas secara komprehensif mengenai peran Notaris dan PPAT, mengapa keduanya harus terlibat dalam jual beli properti, alur hukum transaksi, risiko jika tidak melibatkan mereka, serta regulasi yang mengatur praktik tersebut.

---

Perbedaan Peran Notaris dan PPAT

Sebelum memahami lebih dalam, penting untuk membedakan fungsi Notaris dan PPAT, meskipun keduanya kadang dijalankan oleh orang yang sama.

1. Notaris

Notaris adalah pejabat umum yang berwenang membuat akta otentik serta melakukan legalisasi dokumen, memberikan kepastian waktu, dan menyimpan salinan akta. Kewenangan notaris diatur dalam Undang-Undang No. 2 Tahun 2014 tentang Jabatan Notaris.

Peran Notaris dalam jual beli properti meliputi:

• Legalitas dokumen perjanjian awal seperti Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)
• Pengecekan keabsahan identitas para pihak
• Verifikasi dokumen tambahan seperti perjanjian utang, hibah, atau warisan

2. PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah)

PPAT adalah pejabat yang diberi kewenangan oleh negara untuk membuat akta otentik mengenai peralihan hak atas tanah dan bangunan. Kewenangan PPAT diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Tugas utama PPAT dalam jual beli properti:

• Membuat Akta Jual Beli (AJB)
• Mendaftarkan peralihan hak ke Kantor Pertanahan (BPN)
• Menyampaikan laporan dan arsip transaksi

---

Mengapa Wajib Melibatkan Notaris dan PPAT?

1. Menjamin Kepastian dan Legalitas Hukum

AJB yang dibuat oleh PPAT adalah akta otentik. Artinya, ia memiliki kekuatan hukum tertinggi dan tidak bisa dibatalkan secara sepihak. Dengan demikian, hak milik pembeli menjadi sah di mata hukum.

2. Melindungi Kedua Belah Pihak

Notaris dan PPAT berfungsi sebagai pihak netral yang memastikan tidak ada paksaan, penipuan, atau kesalahan administrasi yang merugikan salah satu pihak.

3. Menjaga Transparansi dan Mencegah Konflik

Seluruh data dan dokumen diverifikasi secara menyeluruh. Misalnya, notaris dan PPAT akan memeriksa:

• Apakah sertifikat tanah asli?
• Apakah tanah bebas dari sengketa atau agunan?
• Apakah penjual adalah pemilik sah?

4. Memastikan Kewajiban Pajak dan Retribusi Dibayar

Transaksi properti melibatkan pajak seperti Pajak Penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Notaris dan PPAT memastikan bahwa kewajiban ini dilunasi sebelum transaksi dicatatkan.

5. Pengalihan Hak Secara Resmi di BPN

Setelah AJB dibuat, PPAT mendaftarkan dokumen ke BPN untuk perubahan nama pemegang hak atas sertifikat. Tanpa ini, nama pemilik tidak berubah secara hukum.

---

Alur Transaksi Jual Beli Properti dengan Notaris dan PPAT

1. Pemeriksaan Sertifikat dan Dokumen Awal
   • Verifikasi identitas penjual dan pembeli
   • Pengecekan keaslian sertifikat ke BPN
   • Pemeriksaan status tanah (sengketa, girik, warisan, dll)
2. Pembuatan Perjanjian Awal (Opsional)
   • Biasanya berupa PPJB atau perjanjian uang muka
   • Dilegalisasi oleh notaris untuk perlindungan kedua pihak
3. Pembuatan Akta Jual Beli (AJB)
   • Dilakukan di hadapan PPAT dengan dokumen lengkap
   • Disaksikan langsung oleh kedua pihak
4. Pembayaran Pajak dan Biaya-Biaya
   • PPh (oleh penjual) dan BPHTB (oleh pembeli)
   • Biaya notaris, PPAT, dan administrasi
5. Pendaftaran Peralihan Hak ke BPN
   • AJB didaftarkan oleh PPAT ke kantor pertanahan
   • Sertifikat baru atas nama pembeli diterbitkan

---

Sanksi dan Risiko Jika Tidak Melibatkan Notaris dan PPAT

1. Transaksi Dianggap Tidak Sah

Tanpa AJB dari PPAT, peralihan hak tidak diakui oleh BPN. Artinya, pembeli belum sah menjadi pemilik.

2. Tidak Bisa Mengurus Sertifikat Baru

BPN hanya memproses perubahan nama sertifikat jika ada AJB resmi. Tanpa ini, pembeli tidak bisa memegang sertifikat atas nama dirinya.

3. Rawan Sengketa Hukum

Tanpa dokumen otentik, pihak ketiga bisa menggugat keabsahan jual beli. Sengketa warisan, tanah girik, atau tumpang tindih kepemilikan menjadi sulit dibuktikan.

4. Kehilangan Uang dan Aset

Banyak kasus penipuan jual beli rumah yang terjadi karena transaksi dilakukan tanpa melibatkan notaris dan PPAT, sehingga pembeli kehilangan dana tanpa mendapatkan hak legal.

---

Regulasi Hukum yang Mewajibkan Pelibatan Notaris dan PPAT

Beberapa regulasi yang memperkuat kewajiban ini antara lain:

• Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok Agraria (UUPA)
  Menegaskan bahwa perubahan hak atas tanah wajib didaftarkan.
• Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
  Menyebut bahwa semua transaksi tanah harus melalui akta yang dibuat oleh PPAT.
• Permen ATR/BPN No. 16 Tahun 2021 tentang Tata Cara Pendaftaran Peralihan Hak
  Menyebut PPAT sebagai satu-satunya pihak yang berwenang membuat AJB.
• UU Nomor 2 Tahun 2014 tentang Jabatan Notaris
  Memberikan dasar hukum bagi notaris untuk membuat akta-akta hukum perdata terkait properti.

---

Biaya yang Diperlukan

Transaksi jual beli properti yang melibatkan Notaris dan PPAT tentu mengandung biaya tambahan. Namun biaya ini menjadi jaminan hukum. Berikut gambaran umum:

• Biaya Notaris/PPAT: 0,5–1% dari nilai transaksi
• Pajak Penghasilan (PPh): 2,5% (dibayar penjual)
• BPHTB: 5% dari nilai transaksi dikurangi NJOPTKP (dibayar pembeli)
• Biaya Administrasi BPN: untuk penggantian sertifikat

---

Tips Aman Bertransaksi Properti

1. Selalu Periksa Legalitas Sertifikat
   Mintalah bantuan PPAT untuk mengecek langsung ke BPN.
2. Gunakan Jasa Profesional Resmi
   Pastikan Notaris dan PPAT yang digunakan terdaftar dan memiliki kantor tetap.
3. Hindari Transaksi Lisan atau Surat di Bawah Tangan
   Meski lebih murah, risiko hukum sangat tinggi.
4. Pastikan Pajak Terbayar Sebelum AJB Ditandatangani
   Tunggakan pajak bisa menghambat proses balik nama.
5. Simpan Seluruh Dokumen Asli dan Salinan
   Termasuk kuitansi, salinan AJB, bukti pembayaran pajak, dan sertifikat baru.

---

Kesimpulan

Properti adalah aset yang memiliki nilai tinggi dan perlindungan hukum atasnya sangat penting. Itulah sebabnya semua transaksi jual beli properti wajib melibatkan Notaris dan PPAT. Tanpa kehadiran mereka, transaksi tersebut tidak memiliki kekuatan hukum yang sah, rawan sengketa, dan bisa merugikan semua pihak yang terlibat.

Pemerintah melalui berbagai regulasi telah menetapkan prosedur baku yang harus diikuti. Meski memerlukan biaya tambahan, keterlibatan Notaris dan PPAT justru menjadi investasi perlindungan hukum jangka panjang.

Sebagai masyarakat, kita wajib memahami pentingnya prosedur ini agar dapat bertransaksi properti dengan aman, transparan, dan legal. Jangan sampai iming-iming proses cepat tanpa notaris malah berujung pada kerugian besar di kemudian hari.